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Um panorama geral da aquisição e arrendamento de imóveis rurais por estrangeiros no Brasil

janeiro / 2018

A aquisição e arrendamento de imóveis rurais por estrangeiros gera efeitos tanto na esfera individual de quem realiza o negócio quanto na política, economia e soberania nacional.  Esses são alguns dos motivos pelos quais o Brasil vem sendo pioneiro na regulamentação da matéria.

Até o advento da Emenda Complementar nº 45/1969 e do Decreto-Legislativo nº 924/1969, as normas no Brasil asseguravam aos estrangeiros os mesmos direitos dos brasileiros. No momento atual, com a Lei 5.709/1971 e o Parecer CGU/AGU nº 01/2008-RVJ, a aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira ainda é possível, desde que (i) a área desejada não seja superior a 3 módulos MEI; e (ii) em sendo a área maior que 3 módulos MEI, a operação de compra do imóvel seja autorizada pelo presidente da República, pelo Conselho de Defesa e pelo INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária). Em ambos os casos, o estrangeiro deve residir no Brasil.

Já a aquisição de imóvel rural por pessoa jurídica estrangeira está condicionada à sua destinação para projetos agrícolas, pecuários, industriais ou de colonização, que devem ser aprovados pelo Ministério da Agricultura, ouvido o órgão competente de desenvolvimento regional na respectiva área. Para os efeitos legais, equipara-se à pessoa jurídica estrangeira a empresa brasileira cuja maioria do capital social esteja nas mãos de estrangeiros não-residentes ou de pessoas jurídicas estrangeiras não autorizadas a funcionar no Brasil.

No que se refere a operações envolvendo imóvel rural como garantia (hipoteca ou alienação fiduciária), o entendimento majoritário tem sido no sentido das restrições impostas à aquisição de imóveis rurais por estrangeiros não serem aplicáveis, permitindo-se, portanto, a constituição da garantia real em favor de estrangeiro sem necessidade de autorização por parte de autoridade competente. Nada obstante, cabe à parte que receber o imóvel em garantia avaliar qual a garantia real mais apropriada para o caso concreto, uma vez que, em eventual interesse pelo credor da adjudicação do bem, a autorização de autoridade competente passa a ser necessária.

Por fim, importa destacar que, visando a facilitar o processo de compra e venda de imóvel rural por estrangeiro, o INCRA expediu a Instrução Normativa nº 88 e buscou expor de forma mais objetiva as etapas para realização de requerimento de autorização, a qual encontra-se disponível no DOU: http://portal.imprensanacional.gov.br.

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