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A Medida Provisória 656 e seus reflexos nos negócios imobiliários

novembro / 2014

Entrou em vigor em outubro a Medida Provisória nº 656 que, dentre as diversas medidas que estabelece, pretende operar uma sensível mudança no trato dos negócios imobiliários, prevendo nos seus artigos 10 a 17 novas regras e procedimentos de caráter notarial que têm por finalidade concentrar na matrícula do imóvel todas as informações que possam afetar sua situação jurídica, tais como ações judiciais e restrições administrativas.

No campo dos negócios imobiliários, o que se percebeu foi que impera uma verdadeira assimetria de informações, causada, em grande parte, pela dispersão de informações relativas a um dado imóvel ao longo de diversos registros cartorários. Este “vácuo informacional” seria suprido somente por uma vasta consulta a registros cartorários, o que, sendo inviável, cria uma margem de risco de que os negócios imobiliários possam ser futuramente contestados ou revertidos. Portanto, foi visando a reduzir referido “vácuo informacional” que o Executivo lançou mão destas medidas.

Inicialmente, merece destaque o artigo 10, o qual assegura que “os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes” caso não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel informações relativas à existência (i) de ações reais ou pessoais reipersecutórias; (ii) de constrição judicial sobre o bem em razão de processo de natureza executiva; (iii) de restrição administrativa ou convencional de gozo de direitos reais, tais como o tombamento ou o usufruto; (iv) de qualquer ação judicial cujo resultado possa repercutir na situação jurídica de determinado direito real, o que será avaliado por decisão judicial.

A consequência prática de tal dispositivo é que o comprador do imóvel não verá seu bem afetado futuramente (possível perda do bem, por exemplo) por conta de uma situação jurídica (eventual ação judicial) que, quando da compra, não estava averbada na matrícula do imóvel. Assim, a matrícula do imóvel passa a ter um caráter substancial para a eficácia dos negócios jurídicos imobiliários.

Seguindo na análise, o parágrafo único do mesmo artigo, estabelece que situações jurídicas que não estejam registradas ou averbadas na matrícula do imóvel não poderão ser opostas ao terceiro adquirente de boa-fé. Tal ressalva faz-se necessária em observância à proteção que o novo Código Civil confere ao terceiro de boa-fé, o que, além disso, coaduna-se com a Súmula nº 84 do STJ.

O artigo 11, por sua vez, regula a alienação de “unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, parcelamento do solo ou condomínio de lotes de terreno urbano” que devidamente registradas não poderão ser objeto de evicção ou de “decretação de ineficácia”, mas os credores do alienante (incorporador ou empreendedor) ficarão sub-rogados no preço ou no eventual crédito imobiliário, sem prejuízo de se incorrer em perdas e danos.

Em suma, depreende-se que a medida, num primeiro momento, visa atribuir aos negócios jurídicos imobiliários uma segurança jurídica maior, reputando-os “eficazes” a despeito da falta de informações registradas ou averbadas na matrícula do imóvel. Estabelecida esta segurança, num segundo momento, a Medida Provisória cuida de aspectos procedimentais para a implementação de um cadastro único do imóvel, dirigindo aos cartorários e juízes algumas novas regras a serem observadas no âmbito notarial.

Por fim, no que toca à questão temporal da produção de efeitos das medidas, o artigo 17 define que “os registros e averbações relativos a atos jurídicos anteriores a esta Medida Provisória devem ser ajustados aos seus termos em até dois anos, contados do início de sua vigência”, ou seja, a partir de 7 de novembro deste ano, os cartórios de Registro de Imóveis terão dois anos para a readequação dos registros. No plano prático, é possível que os resultados apareçam mais tarde do que se espera devido à abrangência e dificuldade de implementação das medidas, motivo pelo qual se recomenda que sejam observadas as mesmas cautelas de sempre quando da celebração de negócios imobiliários.