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A importância do registro do contrato de locação na matrícula do imóvel: proteção dos direitos do locatário em caso de alienação do imóvel locado

setembro / 2018

Nos últimos anos, em virtude de diversos fatores econômicos e, até mesmo, culturais, houve um significativo aumento no número de pessoas que, ao buscarem por imóveis para fins residenciais ou comerciais, optam pela locação em detrimento da celebração de contratos de compra e venda. Este aumento no número de contratos de locação celebrados, entretanto, não foi acompanhado de um consequente aumento no número de registros de contratos desta natureza perante os Registros de Imóveis competentes. 

Isto ocorre, em regra, em virtude do desconhecimento das partes envolvidas acerca das utilidades e consequências da realização deste tipo de registro nas matrículas dos imóveis locados.

Para os locatários, o registro do contrato de locação na matricula do Imóvel tem especial importância principalmente no que se refere à proteção de seus direitos em caso de alienação do Imóvel a terceiros.

Em casos de contratos não-residenciais, por exemplo, a continuidade do estabelecimento comercial em determinada localização é fator extremamente relevante para o sucesso do negócio, de forma que, eventual venda do imóvel locado a terceiros e rescisão do contrato de locação – considerando o não exercício do direito de preferência pelo locatário e a denúncia do contrato pelo adquirente - pode ser extremamente prejudicial.

Neste sentido, ganha relevância o disposto no art. 8º da Lei nº 8.245/1991 (Lei de Locações) que determina que “se imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel”.

Observa-se, portanto, que o locatário, ao celebrar contrato de locação, deve se atentar para 03 (três) questões principais, necessárias para a proteção da relação existente caso o imóvel seja alienado a terceiro:

·          Previsão de vigência por prazo determinado;

·          Previsão de manutenção do contrato em caso de alienação a terceiros; e

·          Registro do Contrato junto à matricula do imóvel locado.

Cumpridas estas três condições exigidas cumulativamente pela legislação, não poderá ser alegado o desconhecimento da existência do contrato de locação – visto que, após o registro este passa a ser de conhecimento público -, obrigando-se, assim, o possível adquirente a respeitá-lo até o decurso do prazo estipulado pelas partes, proporcionando maior segurança jurídica aos envolvidos.

O escritório Vernalha, Di Lascio, Mesquita & Associados coloca-se à disposição para maiores informações sobre o assunto.